Augmentation des loyers : le nouveau calcul du TAL remplit-il ses promesses?

Mercredi, la ministre responsable de l’Habitation, Caroline Proulx, a présenté un nouveau calcul révisé et simplifié qu’utilisera désormais le Tribunal administratif du logement (TAL) pour estimer la hausse annuelle des loyers au Québec.

Inchangée depuis 40 ans, l’ancienne méthode de calcul basée sur 13 indicateurs statistiques générait des distorsions avec la réalité du marché locatif, notamment en période inflationniste.

Cette distorsion dénoncée tant par les locataires que par les propriétaires – mais pas pour les mêmes raisons – a culminé l’an dernier lorsque les calculs du TAL ont accouché d’une augmentation moyenne de 5,9 % des loyers en pleine crise du logement.

Jamais le calcul du TAL n’avait suggéré une hausse aussi élevée depuis 30 ans.

Devant le tollé soulevé par ce taux sur lequel propriétaires et locataires se basent chaque année pour négocier les hausses de loyer, Québec avait entrepris de réviser la formule en profondeur.

Qu’est-ce qui change dans le nouveau calcul?

À compter du 1^er janvier 2026, le nombre de critères et d’indicateurs statistiques utilisés pour déterminer le pourcentage de base d’augmentation des loyers passera de 13 à seulement 4.

• Désormais, le TAL ne se basera donc essentiellement que sur l’indice des prix à la consommation général (IPC) pour le Québec. Et plutôt que d’utiliser seulement l’IPC de l’année précédente, comme c’était auparavant le cas, il établira le calcul sur la moyenne de l’IPC des trois dernières années. C’est ce qu’on appelle une moyenne mobile.

  Cette modification vise à éviter des pics d’augmentation lorsque l’inflation augmente rapidement sur une courte période, comme cela a été le cas au sortir de la pandémie.

• La nouvelle formule continuera par ailleurs à tenir compte des sommes que doivent débourser les personnes âgées pour obtenir certains services, notamment dans les RPA.
• Des ajustements supplémentaires seront également pris en compte par le TAL si l’augmentation des taxes municipales et scolaires excède le pourcentage de base d’augmentation des loyers. Il en ira de même pour les augmentations des primes d’assurances incendie et responsabilité.
• Un autre changement, destiné aux propriétaires, instaure au 1^er janvier 2026 une hausse de loyer fixe de 5 % par année, amortie sur 20 ans, pour leur permettre de récupérer les sommes investies dans la rénovation de leurs immeubles et de leurs logements. Auparavant, ce pourcentage d’augmentation annuel variait en fonction des données économiques, ce qui nuisait à la planification du financement des travaux de rénovation et d’entretien.

Fait important, l’ancien Règlement sur les critères de fixation de loyer continuera de s’appliquer pour les demandes déposées devant le TAL dont l’avis de modification du bail aura été donné avant le 1^er janvier 2026.

Nous offrons aux locataires et aux locateurs un outil plus clair, plus simple et mieux défini. Ils pourront désormais s’appuyer sur un calcul prévisible, qui tient davantage compte de l’évolution du coût de la vie, tout en favorisant l’entretien du parc immobilier québécois.

Accueil positif des propriétaires

Pour nous, ça va dans la bonne direction, indique Éric Sansoucy, porte-parole de la Corporation des propriétaires du Québec (CORPIQ).

On demandait depuis longtemps à ce que cette méthode de calcul soit plus simple, plus équilibrée […]. On n’a qu’à regarder les deux dernières années […] pour comprendre qu’il y a eu des chocs importants, explique M. Sansoucy.

L’arrivée d’une moyenne mobile de l’IPC sur trois ans est également quelque chose que les propriétaires demandaient.

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Éric Sansoucy, porte-parole de la Corporation des propriétaires du Québec.

Photo : Radio-Canada

La nouvelle méthode va maintenant se cadrer sur l’inflation […]. Ça va donner beaucoup plus de prévisibilité, beaucoup plus de stabilité dans le temps. Avec cette méthode plus simple, les propriétaires et les locataires vont se comprendre.

Selon la CORPIQ, une formule plus simple basée sur une donnée statistique neutre devrait faciliter les négociations de loyer entre les propriétaires et les locataires.

Rappelons que le nombre de demandes de contestation d’augmentation de loyer déposées au TAL a explosé ces deux dernières années.

Lorsqu’un locataire refuse une augmentation de loyer, il revient alors au TAL de fixer l’augmentation à la lumière des preuves et des arguments présentés par les parties.

La CORPIQ accueille aussi favorablement la fixation à 5 % sur 20 ans des augmentations de loyer pour récupérer les sommes investies dans la rénovation et l’entretien des bâtiments.

Nos immeubles sont vieillissants, et l’ancienne méthode de calcul décourageait et insécurisait les propriétaires quand venait le temps de faire des investissements en rénovations, explique Éric Sansoucy.

Maintenant, on est heureux de voir davantage de prévisibilité. On sait à quoi s’attendre.

Les propriétaires d’immeubles auraient cependant aimé que Québec reconnaisse et encourage davantage les rénovations de nature écoénergétique.

Ces rénovations-là sont également au bénéfice des locataires, qui verraient leur facture d’énergie moins élevée et leur confort accru, souligne le porte-parole de la CORPIQ.

Un cadeau aux propriétaires, déplorent les associations de locataires

Pour les associations de locataires, les changements réglementaires apportés par Québec aux mécanismes de fixation des loyers ne rassurent pas grand monde, nous dit Émile Boucher, organisateur communautaire au Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).

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Cette révision du calcul du TAL et de la réglementation de la fixation des loyers est un « exercice manqué », selon le RCLALQ. (Photo d’archives)

Photo : Radio-Canada / Eric Careau

Pour nous, c’est un exercice manqué, estime M. Boucher, qui se désole que le gouvernement n’ait choisi de revoir la méthode de calcul du TAL qu’au faîte de la crise du logement, alors qu’il aurait pu le faire depuis de nombreuses années.

Au RCLALQ, on ne voit aucune protection supplémentaire pour les locataires dans la formule adoptée, qui exclut tout plafonnement des hausses de loyer. Une demande historique de la part des associations de locataires.

Cela signifie que les propriétaires peuvent continuer, dans les faits, d’augmenter les loyers comme ils l’entendent.

En ce qui a trait à l’utilisation d’une moyenne mobile de trois ans de l’IPC pour fonder le nouveau calcul du TAL, Émile Boucher explique que ce n’est pas une bonne nouvelle non plus pour les locataires dans la mesure où l’IPC général tient compte chaque année de l’augmentation des loyers.

Donc, les loyers alimentent l’inflation et l’inflation va ensuite dicter les prochains loyers de l’année d’après, explique-t-il. Afin de briser ce cycle, Québec aurait plutôt dû utiliser une mesure de l’IPC qui exclut le logement, croit M. Boucher.

Rendement garanti

En ce qui a trait à la fixation à 5 % d’augmentation pour les propriétaires qui rénovent leurs logements, le RCLALQ estime que le gouvernement fait un véritable cadeau aux propriétaires en leur offrant un taux de rendement garanti de 5 % lorsqu’ils font des rénovations.

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Émile Boucher est organisateur communautaire au Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec.

Photo : Radio-Canada

Ça, c’est du jamais-vu, s’étonne M. Boucher. Dans les deux dernières années, on était proches de 5 %. Ça a été de 4,5 % à 4,7 %. Mais antérieurement, si on fait la moyenne depuis 2008, on est plus autour de 2,5 %, voire 3 % [d’augmentation] maximum.

Qui plus est, souligne M. Boucher, en permettant aux propriétaires qui investissent dans des rénovations de se rembourser plus rapidement (sur 20 ans), les locataires vont écoper de hausses de loyer plus importantes pour financer l’amélioration d’un immeuble dont ils ne tireront aucun bénéfice lorsqu’il sera vendu, contrairement au propriétaire.

Le taux de rotation des locataires permet également aux propriétaires d’augmenter sensiblement les nouveaux loyers, ce qui leur permet de se rembourser beaucoup plus rapidement.

Citant des chiffres de la SCHL pour Montréal, Émile Boucher parle d’augmentation des loyers de l’ordre de 17,2 %, en moyenne lors d’une rotation de locataires.

Le RCLALQ rappelle qu’il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un lieu de vie sécuritaire, confortable et salubre.

Fin de la variable « revenu net »

Parmi les aspects positifs de la nouvelle réglementation, le Regroupement estime que le retrait du calcul initial de la variable revenu net est une bonne chose.

Le retrait de cette composante jugée hyperinflationniste était une des revendications historiques du RCLALQ, souligne M. Boucher.

Cette composante permettait aux propriétaires de redresser leurs revenus de location aux prix du marché et faisait en sorte qu’une partie de l’augmentation suggérée par le TAL serve de profit au propriétaire.